Что такое вторичное жильё и новостройка в недвижимости?

Апартаменты и новостройки: сходства и различия

Сравнивая эти два вида недвижимости, можно отметить следующее:

Возведение апартаментов допускается на тех земельных участках, назначение которых не подходит для строительства жилых домов

Застройщики имеют возможность построить апартаменты на участках, не предназначенных под жилое домостроение. Например, жилой дом не может быть возведен в непосредственной близости от автомагистрали, а для комплекса апартаментов такое «соседство» препятствием не является.

Апартаменты можно возвести на землях общественного и коммерческого назначения, а также в бывших промзонах.

Цена за «квадрат» в апартаментах ниже, чем стоимость квадратного метра в обычной квартире

Появление на рынке недвижимости апартаментов действительно позволило многим покупателям приобрести жилье по более доступной цене. Фактически разница между ценой за «квадрат» жилья в новостройке и стоимостью квадратного метра апартаментов различается на 10-30 % в пользу последних.

Более низкая стоимость апартаментов позволяет несколько сдерживать рост цен на жилую недвижимость.

Процесс покупки апартаментов практически идентичен покупке квартиры в строящемся жилом доме

Как и жилое помещение, апартаменты могут быть оформлены в единоличную, долевую или общую совместную собственность. Собственников может быть несколько.

Владельцы апартаментов, как и собственники квартир, оплачивают налог на недвижимость

Налоговое бремя существует как для владельцев жилых, так и для собственников нежилых помещений. При этом ставка налога на апартаменты составляет около 0,5% от их стоимости. Для жилых помещений ставка налога составляет приблизительно 0,1% от стоимости.

Стоит отметить, что разница в стоимости апартаментов и обычной квартиры может составлять от нескольких сотен до пары миллионов рублей. Именно за счет этой разницы и компенсируется переплата по имущественному налогу.

Действие закона 214-ФЗ

В последние несколько лет возведение большинства новостроек и продажа квартир в них осуществляются в соответствии с нормами Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов (214-ФЗ).

Документ направлен на защиту интересов участников долевого строительства и регулирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками, купившими жилье по договорам долевого участия. Таким образом, действие закона 214-ФЗ может распространяться на апартаменты в том случае, если их реализация осуществляется по договорам долевого участия.

На сегодняшний день продажа многих (не всех) проектов с апартаментами осуществляется именно по 214-ФЗ.

Поэтому покупатели новостроек, как и покупатели апартаментов, защищены на законодательном уровне от:

• Двойных продаж (регистрация каждого договора долевого участия в строительстве осуществляется в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии);
• Срыва сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
• При строительстве апартаментов, как и при возведении жилых домов, застройщик обязан соблюдать нормы СанПиН

Есть мнение, что стандарты, установленные для жилых помещений, не распространяются на апартаменты, поскольку последние являются нежилыми.

Между тем комплекс апартаментов относится к категории «общественные здания». Это означает, что при его возведении должны быть соблюдены те же санитарные нормы и правила, что и при строительстве жилого дома.

Дом: новый, но недоделанный – или старый, но проверенный?

Да, и продолжая тему недочётов и неисправностей, поговорим о состоянии домов. Чтобы разница была заметна, допустим, что выбираете вы между новостройкой и домом в возрасте – пусть и не сильно старом, но и не таким, который был новостройкой ещё вчера. В этом контексте становится понятным первое преимущество новых зданий. В них любые поломки, будь то осыпающаяся штукатурка или протекающие трубы – явление достаточно редкое, да и, тем более, быстро поправимое. Жители новостроек наслаждаются не просто новыми инженерными системами – но и самыми современными. Система центрального кондиционирования, система “умный дом”, даже камеры видеонаблюдения в подъездах – в новостройках мы уже принимаем всё это как должное, в старых домах это до сих пор является некой роскошью.

ВЫВОД №4: Более новые технологии вы найдете в новостройках.

Также принято считать, что в новостройках вас ждут исключительно хорошие соседи. Предположение очень спорное, но можно утверждать, что они будут как минимум не менее обеспечены, чем вы – на квартиру-то у них хватило!

Ну и ещё предположим, что в новом жилом комплексе вы можете ожидать соседей, которые будут близки вам по интересам.

Скажем, если ЖК позиционировали как семейный объект, неудивительно, что в нём будут жить молодые семьи.

ВЫВОД №5: в новостройках примерно ожидаемый контингент.

Но! Конечно, выбирая между старым панельным зданием и новым, лучше выбирать новое. А всё-таки есть случаи, в которых дома постарше выглядят как-то попривлекательнее. И дело даже не во внешнем виде – плохие архитекторы и дизайнеры были раньше, есть сейчас и будут всегда. Дело в том, что старый дом уже обжит.

Если предыдущий жилец знал, что зимой дома слишком холодно, он наверняка уже озаботился установкой более мощной батареи – и вам теперь замерзать не придётся. Если в старом доме где-то недостаёт плитки – она там и не нужна, не держится она там, уже проверено. Жители старых домов могут по звуку предсказывать, что лифт скоро застрянет. Граффити между этажами в новостройке – позор и преступление. Старое граффити в старом доме – место встречи и локальная достопримечательность.

Ну и чувство уюта, “чувство дома” в некоторых (но не во всех, конечно!) старых домах появляется само собой. Может быть, это связано с их теплотой – причём не какой-нибудь душевной, а самой настоящей.

ВЫВОД №6: Старые дома – самые тёплые.

Плюсы и минусы

Теперь перейдем к главным преимуществам и недостаткам многоэтажных домов разного типа.

Кирпичные многоэтажки

Если вы берете квартиру в доме из кирпича, то проверяйте его тип. Керамический кирпич считается самым надежным и экологически безопасным.

Также стоит проверить толщину готовых стен, так как между слоями кирпичной кладки не должно быть утеплителя. Он должен находиться только снаружи.

Плюсы:

• не боятся насекомых, грызунов, а также влаги, плесени, грибка;
• не нуждаются в обязательной фасадной отделке;
• не подвержены воздействию осадков;
• не требуют противоусадных технологий;
• обеспечивают безопасность от пожаров;
• по уровню прочности стоят выше панелек;
• позволяют провести перепланировку квартиры;
• создают тихую обстановку внутри квартир – вы не слышите соседей, а они не слышат вас;
• сохраняют комфортный микроклимат внутри помещений;
• экологически чистый состав материалов.

Минусы:

• высокая цена квартир;
• долгие сроки строительства (до 3 лет);
• ограниченность количества этажей;
• требуют дополнительного времени для усадки.

Панельно-каркасные многоэтажки

Практичнее будет найти квартиру в новостройке из многослойных панелей, которые лучше всего сохраняют тепло. Если они будут состоять только из одного слоя, то теплоизолирующий материал слишком скоро начнет терять свои свойства.

Плюсы:

• быстро строятся – от 3 месяцев до 1 года;
• вентилируемое пространство между обшивкой и каркасом исключает попадание влаги, плесени;
• железобетонные плиты обеспечивают их прочностью, устойчивостью к коррозии, а также физическим/химическим воздействиям;
• отличаются низкой себестоимостью;
• по степени звукоизоляции выигрывают у монолитно-каркасных домов;
• позволяют без рисков купить квартиру уже на этапе котлована, а также сократить затраты на ремонт за счет гладких стен;
• противостоят любым погодным условиям;
• служат более полувека;
• стены дышат.

Минусы:

• нельзя сносить стены, перестраивать квартиру по своему желанию;
• образование стыков, плохо заделанных щелей приводят к возникновению сквозняков;
• примерно через 30 лет понадобится капремонт – демонтаж внешней обшивки и замена утеплителей;
• требуют дополнительного слоя тепло-/звукоизоляции.

Монолитно-каркасные многоэтажки

По сравнению с классическими монолитными домами каркасные обладают более высоким уровнем шумо- и теплоизоляции

Мы рекомендуем обращать внимание на жилые объекты с вентилируемыми навесными фасадами. Тогда утеплитель точно не отсыреет и прослужит большой срок.

Плюсы:

• быстро строятся;
• незначительная усадка – можно начинать ремонт сразу после завершения строительства;
• отсутствие несущих стен – возможность выполнить любую перепланировку;
• прочность;
• полное отсутствие швов;
• стоят более 100 лет.

Минусы:

• имеют низкий уровень звукоизоляции;
• требуют дополнительного слоя теплоизолирующих материалов.

Совет: Знания о плюсах и минусах кирпичного или монолитного многоэтажного дома пригодятся вам во время поиска жилья, а затем на этапе приемки квартиры. Для удобства SPbHomes.ru указывает информацию о технологии строительства новостроек Санкт-Петербурга в визитной карточке каждого жилого комплекса.

Какие документы понадобятся на ввод частного дома в эксплуатацию в 2019 году

Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.

Однако получить их можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой.

Обязательно при этом потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.

Нередко случается так, что дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы.

И тогда для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Только на основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку.

Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ. Значит соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам.

Разумеется, процесс сдачи здания в эксплуатацию не происходит за один день. Местные органы строительного надзора проверяют все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая завершением строительства.

Такие процедуры фиксируются надлежащими документами. Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией.

Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.

Так, в соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. Проверка дома комиссией осуществляется в два этапа.

Вначале владельцу дома выдается «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС).

Основанием для выдачи заключения становятся документы, составленные строительным надзором в процессе проведения контроля над стройкой и исходя из результатов итоговой проверки.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Причем в обязательном порядке необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом.

В том случае, когда администрация не находит противоречий с действующими законодательными нормами, выдается «Разрешение на ввод дома в эксплуатацию».

При наличии разрешения на ввод в эксплуатацию владелец дома может начинать процедуру постановки дома на кадастровый учет.

При этом дому присваивается адрес. Для этого потребуется обратиться в БТИ. После дополнительного осмотра дома будут выданы технический и кадастровый паспорта.

На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект.

И только после внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.

Важно знать, что при получении права на дом одновременно возникают и обязанности. Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги.. Иными словами, сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги.

Иными словами, сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги.

Более того, зарегистрированный дом становится объектом налогообложения. Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца.

Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами.

Что такое новостройка эконом-класса

Для начала определимся, что такое новостройка эконом-класса, по каким критериям вообще жилье попадает в эту категорию. Понятно, что для покупателей первым признаком является невысокая относительно других классов недвижимости цена. Что же позволяет застройщику ее сформировать и чем в итоге является многоэтажный дом эконом-класса? Разобраться в этом вопросе нам помогает Евгений Медведев, генеральный директор агентства «Столичной недвижимости».

Местоположение земельного участка. Одним из самых значимых факторов в ценообразовании новостройки является ее местоположение. Понятно, что за участок на окраине города или в области девелопер заплатит намного меньше, чем, скажем, в центральных или околоцентральных районах, поэтому дома эконом-класса предлагаются главным образом в этих местах.

Объемно-планировочные решения и площадь квартир – это, пожалуй, одна из главных возможностей сделать квартиру дешевле. Меньше объем – меньше затрат. Площади квартир в эконом-классе сегодня начинаются от 24 метров, это так называемые квартиры-студии. Однокомнатные квартиры – с 34 кв. м, реже – с 32 кв.м (в бизнес-классе – с 45 кв. м), двушки – с 50 кв. м (в бизнес-классе – с 65 кв. м).Кухни при этом делаются маленькими – до 8 кв. м либо встроенными. Высота потолков в чистоте – до 2,7 метра.

Внутренняя отделка общественных зон. Также возможность сделать квартиру дешевле в многоэтажке дает экономия на внутренней отделке общественных зон. Дома эконом-класса – это, как правило, крайне простая отделка входных групп и лестничных клеток: недорогая плитка на полу (или вообще голый бетон) и окрашенные стены – вот стандартный набор. На окнах устанавливаются одинарные стеклопакеты, двери в квартиры, подъезд, на лестничные клетки – бюджетные, сантехника при сдаче квартир с ремонтом – самая простая и пр. Чаще всего, кстати, квартиры в эконом-классе сдаются без отделки.

Придомовая территория и безопасность. В эконом-классе никогда не будет дизайнерских фонарей, мощения, малых декоративных форм, дорогих детских площадок. Будет чистый «функционал», чтобы пройти госкомиссию: обычные фонарные столбы, асфальт (вместо мощения), простейшие скамейки, самая недорогая детская площадка.

Архитектурные решения позволяют удешевить строительство, но не являются главным фактором в ценообразовании квадратного метра в многоэтажке класса эконом. Застройщики используют как серийные проекты или проекты повторного применения, так и те, что разрабатывают «с нуля». По мнению Евгения Медведева, общим, отличительным признаком для проектов эконом-класса является максимальная простота архитектурных решений, которая не влечет за собой дополнительных затрат на возведение, например, арок, колонн, дополнительных декоративных элементов, дорогих отделочных материалов у фасадов, отдельных боксов подземной стоянки (только выделенные места на общей территории). (Архитектурные решения в этом случае призваны удешевить строительно-монтажные работы, но никак не повысить их.)

Несущие и ограждающие конструкции у домов эконом-класса сегодня возводятся из разных материалов и с применением разных технологий. Это и панель, и блоки, и монолит, монолит-кирпич, кирпич. Каждый, как говорится, выбирает для себя. Панель, как правило, применяют те, у кого есть собственный ДСК, кто-то возводит монолит, так как считает, что это выбор в числе прочих плюсов обеспечивает определенную независимость процесса стройки (от задержек поставок с комбината и пр.).

«Таким образом, можно сказать, что многоэтажка эконом-класса – это дом, построенный без использования дорогих отделочных материалов, специальных архитектурных проектов, без учета экотехнологий. Отличается повышенным количеством квартир на площадке/этаже – от восьми, удалением от центра города (строить эконом-дом в месте, где цена квартиры уже серьезно завышена, не имеет смысла). Также квартиры в домах эконом-класса меньше по площади, у них есть только один совмещенный санузел (иногда у трехкомнатных квартир могут быть варианты), планировки хуже, чем в других классах», – резюмирует Евгений Медведев.

Требования к ипотечному жилью

Сотрудничая с банком, вы наверняка столкнетесь с термином «квартира подходит под ипотеку». У каждого финансового учреждения имеются свои требования относительно объектов, приобретаемых за счет заемных средств.

Чаще речь идет о схожих банковских требованиях, которые могут зависеть от внутреннего регламента кредитора, личности заемщика и характеристик объекта.

Расположение дома

Поскольку гарантией возврата средств для банка выступает квартира в новостройке, то она должна соответствовать требованиям ликвидности.

Ипотека редко выдается на жилье, расположенное в неблагополучных районах. То же самое касается и пригорода, если речь идет о неудобной транспортной развязке или неблагоустроенной территории.

Возраст здания

Ссуда выдается на квартиры в домах, возраст которых не превышает 70% от срока службы, указанного в нормативных документах. Для получения подробных данных об объекте можно воспользоваться онлайн-сервисами.

В них предоставляется информацию о новостройках Москвы и Санкт-Петербурга, а также крупнейших городов России.

Еще один вариант — обратиться в БТИ, заказав технический паспорт жилого объекта. Здесь придется заплатить около 900 рублей и ждать 3–4 недели.

Конструктивные особенности

Банк может отказать в выдаче ипотеки, если конструкция здания вызовет подозрения у экспертов.

Причинами отказа выступают:

• перекрытия из дерева и материалов, подверженных гниению;
• газовые колонки;
• фундамент и кровля из горючих стройматериалов.

Проверка застройщика

Нарвавшись на мошенников, можно остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому перед подписанием ДДУ нужно проверить застройщика. Делается это следующим образом:

1. Земельный участок. Любое строительство начинается с поиска земли под застройку. В нашей стране ничего не дается просто так, а потому участок нужно или купить, или арендовать. Поэтому требуем у застройщика свидетельство о праве собственности, государственный акт или договор аренды. Проверяем срок действия документа, а также назначение земельного участка. Если жилой дом стоит на земле, предназначенной для строительства офисного комплекса или торгового центра, то от покупки квартиры следует отказаться.
2. Документы на строительство. Для возведения жилого дома застройщику нужно иметь на руках проект и получить все необходимые разрешения. Проект должен соответствовать ограничениям земельного участка, градостроительным условиям. У проектной организации, разрабатывающей проект дома, должен быть соответствующий сертификат.
3. Кто финансирует. Скорее всего, у застройщика есть спонсоры и партнеры по бизнесу. Если это серьезные организации, то и проект можно считать надежным.

Внутренняя комплектация квартиры

Банки выдают ипотеки на те квартиры в новостройках, что обладают необходимым минимумом удобств. К ним относятся:

1. Горячий и холодный водопровод.
2. Централизованная отопительная система или индивидуальное отопление в каждой из комнат.
3. Санузел, ванная комната, кухня.
4. Остекленные окна.
5. Входная и межкомнатные двери.
6. Плита, соответствующая типу подключения в здании. Может быть газовой или электрической.

Документы для ввода недвижимости в эксплуатацию

Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.

В данный перечень входит:

• Заявление по поводу выдачи разрешительного документа на ввод недвижимости в эксплуатацию.
• Градостроительный план, вместо которого можно предоставить проектную документацию с отображением планировки недвижимости и проект межевания, если процедура осуществляется для линейного объекта.
• Документацию, удостоверяющую, что земельный участок с объектом капитального строительства используется законно. Это может быть арендный договор или свидетельство о праве на частную территорию.
• Акт о том, что заказчик принял объект капитального строительства. Он составляется при возведении нового здания или после реконструкции.
• Разрешительный документ на строительство капитального объекта.

Разрешение на возведение дома – один из обязательных документовИсточник buroprojects.ru

• Документация, которая подтверждает выполнение строительства или реконструкции в соответствии с заранее разработанным проектом.
• Документ о соответствии выполненного строительства техрегламентам, другим нормам и различным требованиям. Его подготовка и подписание осуществляется лицом, которое является представителем организации, проводившей строительные работы.
• Схема расположения объекта капитального строительства, а также коммуникаций на частной территории. Она должна быть подготовлена в соответствии с существующими правилами.
• Документ в виде письма от уполномоченной организации, которое подтверждает соответствие объекта капитального строительства техусловиям подключения к коммуникациям.
• Технический план ОКС, подготовленный после проведенных обмеров. Перед его изготовлением еще выполняется координирование объекта капитального строительства.
• Заключение от госоргана по надзору в строительной области. Оно является подтверждением соответствия возведенного объекта действующим строительным требованиям.

Госстройнадзор выдает заключение о соответствии недвижимого имущества действующим требованиямИсточник postimg.cc

Рассматривая ввод в эксплуатацию жилого дома, что это такое, нужно знать, в какой форме подается заявление при осуществлении этой процедуры. Она указана в приказе под номером 251, который был подписан министром регионразвития России 2 июля 2019 года.

Если перечень собранных документов неполный, тогда исполнительный госорган может их получить в иных государственных организациях, с которыми он взаимодействует. Часто отсутствует документация на земельный участок, где осуществляется возведение объекта, градостроительный план, разрешительный документ на строительство, а также заключение государственного строительного надзора

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных документов существовал в действительности и его можно было запросить

Нередко заявитель изначально не предоставляет градостроительный планИсточник odstroy.ru

Заявитель всю подготовленную документацию направляет в уполномоченный госорган в бумажном виде или с помощью электронных онлайн-сервисов. Второй вариант подачи документов стал возможен с 2017 года. В интернете на ресурсе государственного строительного надзора существует отдельный раздел, который предназначен для формирования запроса.

Законом определен период, в течение которого должна быть проверена поданная документация и осуществлен осмотр объекта капитального строительства. Этим занимается приемная комиссия. Она обязана выполнить работы максимум за 7 будничных дней. Поэтому срок ввода в эксплуатацию жилого дома зависит от времени, за которое будет осуществлена проверка документов и проведен осмотр недвижимости. После этого уполномоченный госорган выдаст разрешительную документацию на ввод постройки в эксплуатацию. Если этого не произойдет, тогда заявитель получит отказ с указанием причины.

Построенный частный дом комиссия должна осмотреть в течение 7 днейИсточник stroy-ek.ru